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土地出让金与出让地价的区别(2)

土地估价师   点击:次   发布时间:2006-11-30   【字体: 】   来源:Gzu521.com
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  土地出让金等于出让地价 
    由政府依法收回或收购国有土地使用权作为储备地块,并将原宗地地上建筑物和其他附着物拆迁完毕(已另行补偿或不予补偿),原宗地成为“净地”后,将此“净地”推向市场,依法出让该宗地土地使用权的。 
    由政府出资统一征用集体土地为国有土地,并将地上建筑物和其他附着物拆迁完毕(已另外补偿或自行拆迁)后,将此宗地依法推向市场出让其土地使用权的。 
    按照某些地方有关规定,划拨土地使用权因转让、联营、联建、入股而改变用途和容积率成为商业等经营性用地的,应按招拍挂方式出让土地使用权,中标人或竞得人以成交出让地价(净地价或总地价)缴纳土地出让金,并对原土地权利人按现时划拨土地使用权评估价格进行补偿。 
    对旧城改造中需要进行房屋拆迁的土地,依法以招拍挂方式出让的,中标人或竞得人以成交出让地价(总地价)缴纳土地出让金,对其地上建筑物和其他附着物另行予以补偿或不予补偿的。 
    综上所述,凡以协议、招拍挂方式出让土地的,政府可根据不同情况,按政策规定将纯(净)土地出让金或土地出让金(出让地价)作为协议价、起始价、起叫价和底价。
  
  土地出让金大于出让地价的说法值得商榷 
    有人认为,如果政府决定以毛地形式出让(毛地指已完成宗地外围或宗地内外“几通”,而未进行宗地内地上建筑物和其他附着物的拆迁平整的土地),那么,土地出让金就是毛地出让成交价。从这个意义上说,土地出让金大于出让地价。但是,严格地说,土地出让金不可能大于出让地价(熟地或生地地价),这是因为:首先,土地出让金是土地现状利用或规划条件下的土地权利和土地收益价格,它与地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿费用在性质上有着明显的区别,不能把拆迁安置补偿费用当作土地收益来收取。其次,土地出让金带有政策因素,而“政策因素”往往意味着土地出让金小于出让地价。最后,政府出让土地应是“净地”,如地上有需要拆迁的建筑物和其他附着物,应当另行测算并进行补偿,国有房产也不例外。 
    土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即“地租 ”,是土地所有权在经济上的体现。如批租 50年,就要一次性支付包括全部年限的使用费。 
    土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路 71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。 
    土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 
    土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

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