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土地估价师考试资料《案例与报告》考前培训(1)

土地估价师   点击:次   发布时间:2008-3-21   【字体: 】   来源:Gzu521.com
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案例与报告

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第一部分土地估价业务的工作程序

 

1、土地估价业务受理

2、确定土地估价事项

⑴确定估价对象(范围、权利状况、土地利用状况、权属证明材料)

⑵明确估价目的、估价期日(不同的估价目的决定了估价报告的用途)

⑶界定土地价格定义(土地的用途、权利状况、开发程度、基准日、土地使用年期、规划的限定条件、价格类型)

3、土地估价资料收集

⑴证件资料的收集

⑵文字资料的收集

⑶图件资料的收集

⑷影像资料的收集

⑸土地交易资料的收集(应当成为估价人员的日常工作)

4、土地估价现场调查

⑴现场调查的目的

⑵现场调查的内容(查证核实、土地实体状况查勘、周边环境状况察堪)

⑶现场调查的方法(踏勘、问讯、核实权证资料的要素)

⑷现场调查资料(现场调查表、待估宗地现状照片)

5、土地估价分析和估价方法选择}?l,[email protected]fFd ;lT[ 此文转贴于我的学习网工程考试土地估价师 http://www.Gzu521.com]}?l,[email protected]fFd ;lT

⑴对待估宗地的权利状况进行分析(什么样的权利对应什么样的价格)

⑵土地估价适用原则分析

⑶根据待估宗地自身的特点选择合适的估价方法

⑷土地市场分析

⑸地价影响因素的分析

⑹土地估价方法的综合运用、土地估价结果的确定

6、土地估价报告撰写

⑴土地估价报告的作用(描述估价对象、记述估价过程、反映股价成果、履行委托合同)

⑵土地估价报告的构成(土地估价报告、土地估价技术报告)

⑶土地估价报告的格式

⑷土地估价报告的归档和档案管理

7、土地估价报告审核

⑴土地估价报告审核的目的

⑵土地估价报告的质量

土地估价报告的合法性的内涵及界定

土地估价报告的合理性的内涵与判断

土地估价报告的规范性与个性的处理

⑶土地估价报告审核的内容

估价人员资格

估价所依据资料的质量

估价假定前提和限制条件

市场分析

估价技术路线、方法选择及运用

地价确定的理由

估价结果

估价报告的逻辑性

⑷土地估价报告审核的方法

⑸土地估价报告的评价


 

第二部分案例分析-{ErcZo=Hj14y.=\[本_文_来_源_于_我_的_学_习_网工程考试土地估价师 http://Www.GZU521.Com ]-{ErcZo=Hj14y.=\

 

案例分析题主要考察应试者对土地估价基本理论、方法及有关土地估价的法律法规的理解、掌握和实际应用情况。

答题要点:

1、认真读题面(不要让题目中给出的多余条件影响到分析过程)

2、认真理解题意,要针对提问回答(多余的回答浪费时间,不多得分)

3、回答问题时要将答案要点条理化,使人一目了然。

4、案例分析题需要计算的,要分步列出计算公式,给出分步计算结果。

 

案例分析例题:

1、2002年试题

某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及到a、b、c、d四宗地,土地总面积为20000平方米。其中宗地a为一旧住宅区,土地总面积为8500平方米;宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000平方米,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地c为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500平方米,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地d为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000平方米,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地巳闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0~3.5。请根据以上情况,回答下列问题:

1.市土地收购储备中心在对宗地a进行收购补偿时,有人认为只应对房屋进行补偿,不包括土地补偿,请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确,并简述理由;

2.为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地价格进行评估,请简述评估思路;

3.根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地c时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:如何确定补偿价格?

4.根据法律规定,对宗地d应如何处置,并说明法律依据;

5.该中心区域经整理后,拟将土地进行公开出让,请问可采用哪几种方式出让,并简述不同出让方式的基本特点;

6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价,拟委托一土地估价机构对该宗地的价格送行评估,请问:

(1)该土地估价机构接受委托后,应按何程序进行评估;

(2)可以选用哪两种方法进行评估,为此应收集哪些资料。

 

答案:

1.答题要点
该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿。因为:

(1)由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿。
2.答题要点

(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3.答题要点

对宗地c应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。@sP=o][]\iat=y;c [此资料转贴于学习网工程考试土地估价师 ]http://www.Gzu521.Com@sP=o][]\iat=y;c

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4.答题要点

对于宗地d应由政府无偿收回,因为:

根据《城市房地产管理法》的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,如满2年未动工开发的,可以无偿收回。

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