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土地估价师考试资料《案例与报告》考前培训(2)

土地估价师   点击:次   发布时间:2008-3-21   【字体: 】   来源:Gzu521.com
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5.答题要点

作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年第11号令的规定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下:

招标:由投标者制作并投送标书,根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。

拍卖:先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞买,出价高者成交。

挂牌:由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6.答题要点

(1)估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估:

a.确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;

b.拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;

c.资料收集与实地查勘,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;

d.相关资料分析,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;

e.按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格;

f.试算价格调整,确定最后估价结果;

g.撰写土地估价报告书;

h.将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途,为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

收集的资料包括:

1)收益还原法应收集以下资料:

a.开发后的房地产出租收益;

b.房地产出租费用及有关税费等;

c.房屋重置成本;

d.土地还原率、房屋还原率等参数;

e.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2)市场比较法应收集以下资料:

a.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;

b.土地还原率等参数;

c.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

3)基准地价系数修正法应收集以下资料:

a.当地基准地价及修正体系;

b.待估宗地所在土地级别;

c.土地还原率等参数;

d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

4)剩余法应收集以下资料: i1t6JOK H.9E9i[ 本_资_料_来_源_于_贵_州_学_习_网 工程考试土地估价师 Http://wwW.gzU521.coM )i1t6JOK H.9E9i

a.开发后的不动产市场售价;

b.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;

c.土地还原率、年贷款利率等参数;

d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2、2000年试题

案例综合分析

三、某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地a和b进行评估。a宗地为商业用地;b宗地为工业用地,容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:

l.a宗地位于城市市区,评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估,市场比较法的评估结果为1320元/平方米,收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。(8分)

2.b宗地位于城市郊区,为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用,此后该区域末发生征地案例。

请问:(1)在这种情况下,采用成本逼近法评估地价时,评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(8分)

(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时,基本步骤应有哪些?(8分)

3.根据资产重组的需要,在土地资产的处置上,该国有企业拟选择如下两种处置方式:对a宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;对b宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点,并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。(10分)

4.股份有限公司成立以后,由于城市的发展,b宗地变为临街地,所在区域的土地用途规划为商业用途,平均容积率为1。5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。

请问:(1)为实现上述计划,根据现行法律法规的规定,股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(8分)

(2)如对该宗地重新进行评估,可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。(18分)

 

 

例题答案

1.答题要点

(1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正。

2.答题要点

(1)收集的资料包括:

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤:

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等);②确定土地开发费;③计算利息;④计算土地开发利润;⑤计算土地增值收益;⑥计算有限年期土地使用权价格。

3.答题要点

(1)不同点:.s sM=Pk(zB$i}vv[转 贴 于 我 的 学 习 网 工程考试土地估价师 HTtp://wwW.gzU521.coM).s sM=Pk(zB$i}vv

①a宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业与股份公司是土地租赁关系,由股份公司向企业支付租金;②b宗地的处置方式是国家作价人股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司。

(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:

a宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,可以取得完整的土地使用权,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。

b宗地处置方式:①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共同承担经营风险,国家不能一次性收取土地收益;②对企业而言,不能获得土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本。

4.答题要点

(1)办理的手续:

①股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

(2)评估方法选择、估价思路及程序:

可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。

估价思路:(略)。

市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价。

收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格。

基准地价系数修正法估价的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价。

剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格。

路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格。

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