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土地估价师考试资料《案例与报告》考前培训(7)

土地估价师   点击:次   发布时间:2008-3-21   【字体: 】   来源:Gzu521.com
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2.市场比较法

(1)选择房地出售实例:

估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后,选择了三宗交易实例作为比较实例,基本情况见下表:

基本情况

估价对象

实例a

实例b

实例c

交易方式

买卖

买卖

买卖

买卖

交易时间

1999年12月

1999年3月

1998年9月

1999年12月

交易价格(万元)

 

310

260

275

交易情况

正常

正常

正常

正常

土地使用年期

40年

40年

40年

40年

土地用途

商业

商业

商业

商业

用地面积(平方米)

651.67

496

385

442

容积率

4.90

4.75

4.8

4.9

建筑面积(平方米)

2914.5

2356

1848

2187.9

重置单价(元/平方米)

680

580

600

580

成新率(%)

75

80

75

70

(2)房屋占地地价计算

①房屋现值计算:

房屋现值=房屋重置价×成新率

实例a房屋现值=580×2356×80%=1093184元

实例b房屋现值=600×1848×75%=831600元

实例c房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40元

②实例地价计算:

据调查,房屋买卖中,卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%,则:

单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)/房屋用地面积

实例a单位面积地价=(3100000—1093184—3100000×8.5%)/496

=3514.75元/平方米

实例b单位面积地价=(2600000—831600—2600000×8.5%)/385

=4019.22元/平方米

实例c单位面积地价=(2750000—888287.40—2750000×8.5%)/442

=3683.17元/平方米3RVg_NtCL+XH$R(此_资_料_转_贴_于_学_习_网_工程考试_土地估价师]hTtP://wWw.gZu521.cOm3RVg_NtCL+XH$R

③比较因素条件指数:

分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析,确定出相应的条件指数见下表:

比较因素

估价对象

实例a

实例b

实例c

地价指数

110

105

100

108

商业繁华程度

100

94

100

96

交通条件

100

97

100

101

临街宽度

100

98

96

95

临街深度

100

103

108

100

④因素修正系数

根据已得到的各比较因素条件指数,计算各比较因素的地价修正系数如下表:

比较因素

实例a

实例b

实例c

地价指数

110/105

110/100

110/108

商业繁华程度

100/94

100/100

100/96

交通条件

100/97

100/100

100/101

临街宽度

100/98

100/96

100/95

临街深度

100/103

100/108

100/100

⑤计算比准价格:

将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式,则

比准价格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103

=4000.69元/平方米

比准价格b=4019.22×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108

=4264.22元/平方米

比准价格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100

=4072.63元/平方米

通过对上述三个比准价格分析比较,确定土地单位面积地价为4264.22元/平方米。

三、地价的确定

估价人员鉴于估价对象特定目的,认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果,即:

单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米

楼面地价=4485.25÷4.9=915.36元/平方米

总地价=4485.25×595.58=2671325元(取整)

第四部分附录

1.估价对象《国有土地使用证》

2.估价对象宗地图

3.估价机构《土地估价机构资质证书》

4.土地估价师资格证书

5.估价对象照片

6.委托估价协议书

 

土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:

第一部分总述

1.估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明。

2.估价依据中,“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。

3.估价定义中,未说明是什么权利的土地价格。

4.估价结果中,缺少楼面地价。

5.缺少《估价结果一览表》。

6.需要特殊说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

7.土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别的描述。

8.土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述。

9.建筑物状况描述不详。

10.地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述。

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