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2008年土地估价师考试《估价实务》题型分析(九)

土地估价师   点击:次   发布时间:2008-9-12   【字体: 】   来源:Gzu521.com
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2000年采用收益还原法计算题解析

  题目:2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题(略)

  (一)审题 ($pRYxWzl=)Ae%W) [ 本 资 料 来 源 于 贵 州 学 习 网 工程考试土地估价师 http://Www.gzU521.com ] ($pRYxWzl=)Ae%W)

  1、明确题意,选择估价方法。待估地产有收益,适合采用收益还原法

  2、明确估价时点,与土地使用权取得时间隔了5年

  3、明确题目提供的条件,思考如何利用这些条件计算收益和费用

  4、明确题目要求计算出的价格类型,土地市场价格的单位应为“元/平方米”

  (二)解题思路

  第一步:求取房地合一的房地产共同产生的纯收益

  第二步:计算建筑物部分产生的纯收益

  第三步:从房地纯收益中扣除建筑物纯收益,得到土地纯收益

  第四步:计算剩余使用年限下的土地市场价格

  (三)列出评估过程

  1、解题思路及计算方法:适宜采用收益还原法

  2、基本公式

  (1)房地年纯收益计算公式

  (2)建筑物年纯收益计算公式

  (3)土地年纯收益计算公式

  (4)有限年限土地价格公式

  3、计算步骤

  (1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式,最好给每步算式加上小标号)

  ①年租金收益=月租金收入×12月}[kM- a[}}C u1[ 此文转贴于我的学习网工程考试土地估价师 http://www.Gzu521.com]}[kM- a[}}C u1

  ②押金年运用收益=押金×押金收益率

  ③年总收益=年租金收益+押金年运用收益

  (2)计算房地年总费用

  年总费用=月平均费用×12月

  (3)计算房地年纯收益

  房地年纯收益=年总收益 - 年总费用

  (4)计算建筑物年纯收益

  ①建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限

  ②建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

  (5)计算土地年纯收益

  土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益

  (6)计算土地市场价格

  (四)难点及常见错误分析

  1、难点

  (1)估价时点和土地使用年限的关系

  (2)土地年纯收益的计算

  (3)所提供条件的清晰分类

  2、常见错误分析

  (1)没有解题思路说明

  (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

  (3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

  (4)建筑物年纯收益计算基数错误

  (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

  (6)没有计算土地单位面积价格

  (7)解题思路或计算步骤混乱

责任编辑:gzu521

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