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土地估价师考试《土地估价实务》复习:土地价格修正与确定

土地估价师  辅导课程  2015-01-20  【字体: 】  Gzu521.com    我要评论(0)

  土地价格修正与确定

  1.根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正。

  2.成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时,应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为:

  K=1-1/(1+r)n

  式中:K——年期修正系数;

  r——土地还原率;

  n——土地使用权年期。

  是否进行年期修正要具体分析:

  (1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正;

  (2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

  (3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用权年期修正。

  3.如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格,还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率,进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊,因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的,其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下:

  可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积。

  4.宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度,而对宗地红线内的开发状况没有考虑,因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

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