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城市土地价格形成过程及形成机制

土地估价师  辅导课程  2007-08-30  【字体: 】  gzu521.com    我要评论(0)
一、我国城市土地价格形成过程
  我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段:
  第一阶段1949-1954年,城市土地价格逐渐消失。新中国成立后,国家没收国民党政府、大地主.官僚买办资本和外国资本家的土地,并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。1954年以前,这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的,所以这一时期,城市土地价格是存在的。1954年2月24日,当的的政务院下发文件,规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地,不再向政府缴纳地租或使用费。此后,城市土地价格已不复存在。在这一文件中,我们还可以看出地价消失的深层次原因在这一时期,高度集中的计划体制已经建立,国家对企业和事业单位实行统收统支,收取地租或使用费,并不能真正增加国家收入,反而会提高企业生产成本,扩大国家预算,并将增加不必要的事务手续。
  第二阶段1954-1979年,城市土地无价使用。大约到1956牢,城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造,实际上成为国有土地,并已基本上无偿分配完毕。此后,每当新的使用者向国家申请使用土地时,国家只能征用农民的土地;或者征用城镇原使用者的土地,再划拨给新的使用者。无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的土地,国家都不能再采取没收的办法,而要给被征地者以补偿。补偿费按照国家规定由用地单位交给国家,再由国家支付给被征地者。在这一阶段,新的用地者取得城市土地是有代价的,不是人们通常所说的是无偿的,但征地费不是城市土地的价格。所以,确切地说,这一阶段城市土地是“无价使用。进一步分析可以看出,征地费虽然是由用地单位支付的,但在当时统收统支的资金计划管理制度下,用地单位的建设投资全部由财政拨款,征地费负担最终要落到财政上。正是由于政府与企事业单位之间的“父子关系”,形成了这种费用负担的传导机制,征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约束。因此,国家长期以来,一直压低征地费用,以此保证工业化和城市化的进程,也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。
  第三阶段自1980年以来,城市土地价格逐步形成。对外开放政策引来了外国企业,外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。1980年7月26日,国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地,不论新征地还是利用原有企业的场地,都应计收场地使用费”。此后,一些城市加抚顺.广州也开始对国内企业收取土地使用费。场地(土地)使用费的实质就是地租,所以说,国家征收场地(土地)使用费,标志着我国城市土地开始有了价格形式(准确地讲只是地价雏形)。另一方面,随着国有企业利改税,建设投资由财政拨款改为银行贷款,企业开始有了独立性,统收统支的局面开始被打破。在这种环境下,企业开始有愿望利用自己多余的土地换取资金及其它必需品,也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地,所以,各种违背当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现。这种隐形土地市场的出现;标志着我国城市土地价格真正形成,只不过这种地价没有得到法律的认可。1990年5月19日,国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式.全面形成。目前,我国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式,二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。
  二、我国城市土地价格形成机制
  (一)城市土地一级市场价格形成机制
  l、出让地价的形成机制
  (1)协议地价形成机制。总体上讲,协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的,而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯,就是赚取更多的利润,而作为出让方的地方政府的动机较复杂,因为城市土地对地方政府具有多重效用。这样,协议地价主要由地方政府的动机所决定。当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时,协议地价一般较低,往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和,有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机时,协议地价一般略高。一些地方为了避免与中央政府分享土地收益,还往往采取“实物地价”的形式。
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